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世说 | 山东路项目十年沉浮与海航投资的地产清仓“阻滞”

原标题:世说 | 山东路项目十年沉浮与海航投资的地产清仓“阻滞” 来源:观点地产新媒体

观点地产网 海航集团的破产重组仍在努力推进中,而旗下海航投资出清房地产的动作也出现“阻滞”。

去年12月出清“亿城堂庭”剩余物业后,本以为与房地产再无瓜葛,但今年3月份又宣布拟向百年人寿回购天津亿城股权,交割完成后,海航投资将100%控股天津亿城。

4月21日,海航投资另一则早在2017年就终止的地产投资项目也出现新消息,而且大概率会因此损失6200万元——

大连市自然资源局发布公告表示,亿城集团(后更名为海航投资)和大连佳尔伦因未在《挂牌出让文件》规定时间内与原大连市国土资源和房屋局签订《成交确认书》,取消其联合体竞得人资格。同时,已缴纳的竞买保证金不予退还;该三宗地重新出让时,不再接收两家公司的申请。

据观点地产新媒体了解,2011年7月,海航投资与大连佳尔伦房地产开发有限公司组成联合体以总价约10.51亿元竞得大城(2011)-21号、大城(2011)-22号、大城(2011)-23号宗地的国有土地使用权。双方合计缴纳的保证金约达5.257亿元,海航投资缴纳2.957亿元,大连佳尔伦公司缴纳2.3亿元。

对于海航投资而言,并没有全部损失其缴纳的保证金。据海航投资4月22日回应,其早在2017年就和合作方签署了终止合作协议,收到约定交易款共计3.037亿元人民币,但出让保证金本金尚有6200万元公司尚未收到。

进军房地产很容易,但如何全身而退或是海航投资要烦恼的问题。

山东路项目沉浮

十年前,与大连佳尔伦合作投资大连市山东路项目的公司,还叫亿城股份,大股东是乾通实业。

根据大连市自然资源局4月21日发布的关于大连山东路项目的公告显示,2011年6月30日-2011年7月11日原大连市国土资源和房屋局以公开挂牌方式出让位于甘井子区土羊高速路南、山东路东侧的大城(2011)21、22、23号三宗国有建设用地使用权,亿城集团股份有限公司和大连佳尔伦房地产开发有限公司组成联合体,缴纳竞买保证金5.257亿元,竞得竞得人资格。

该公告续指,上述两公司未在《挂牌出让文件》规定时间内与原大连市国土资源和房屋局签订《成交确认书》。

按照《挂牌出让文件》中《大连市国有建设用地使用权挂牌出让竞买须知》的有关规定,取消亿城集团股份有限公司(即海航投资)和大连佳尔伦房地产开发有限公司联合体竞得人资格,已缴纳的竞买保证金不予退还;该三宗地重新出让时,不再接收亿城集团股份有限公司(即海航投资)、大连佳尔伦房地产开发有限公司申请。

事实上,在拿地数年之后,拿地的双方就已经发生了不同程度的股权变更,由万科接盘的大连佳尔伦房地产开发有限公司也无端成了此次事件的“背锅侠”之一。

据观点地产新媒体了解,山东路东侧的大城(2011)21、22、23号三宗地,于2011年出让之时,成交总价约10.51亿元。地块坐落于大连市甘井子区土羊高速以南,规划山东路东侧,总占地面积为47.62万平方米,规划要求90平方米以下套型面积占住宅建设总建筑面积的50%以上。

亿城股份或还想凭此项目重返初创地大连。2011年最后一天,亿城股份宣布已与大连佳尔伦房地产开发有限公司签订《大连山东路项目合作协议》。据此协议,亿城将和大连佳尔伦成立三个项目公司,合作开发大连山东路项目。

根据协议,双方将对应三个地块共同出资设立三家房地产项目公司,且注册资本均为1000万元。

在每个项目公司里,亿城出资额均为560万元,控股比例为56%,而这一比例与之前拿地时候的设想有所降低。在7月拿地之时,亿城股份计划与大连佳尔伦公司以72%:28%的比例成立项目公司进行合作开发。

当时有接近亿城的人士透露:“大连项目未来高层售价预计12000元/平方米,联排在20000元/平方米左右,考虑上公司后续的土地费用,整体土地成本在3000元/平方米左右,项目的盈利能力较强”。

另有大连业内还预测,甘井子区是大连除了市区之外,发展势头最猛的区域,该区域地处城乡结合部,发展优势明显。除了亿城,2011年,保利、万科、远洋等房企均在甘井子区域有所布局。

但世事总是瞬息万变。仅两年后的2013年8月,乾通实业便将其持有的亿城股份19.98%股份转让给了海航系旗下的海航资本,完全退出该上市公司。与此同时,由于亿城股份的股份较分散,海航资本也因此成为亿城股份控股股东,交易对价约16亿元。

易主后的亿城股份在2015年2月6日起更名为“海航投资”。

颇为巧合的是,同年4月10日,大连佳尔伦公司原股东刘兴杰、刘兴刚也与大连万科置业有限公司、大连佳尔伦公司签订了《大连佳尔伦房地产开发有限公司股权收购协议》,将其持有的大连佳尔伦公司全部股权转让给大连万科。

根据《大连佳尔伦房地产开发有限公司股权收购协议》约定,大连山东路项目公司项下全部权利义务由大连佳尔伦公司原股东刘兴杰、刘兴刚承接,大连佳尔伦公司不再参与开发项目地块。

至此,大连山东路项目两合作方均出现变动,主体成为海航投资与刘兴杰、刘兴刚。

但这只是大连山东路项目的上集,因为海航投资其实正在酝酿退出该投资。

在知悉大连佳尔伦公司原股东将其持有的大连佳尔伦公司全部股权转让给大连万科后,2015年9月7日,海航就召开董事会,拟与相关各方共同签署《〈大连山东路项目合作协议〉之终止协议》。

当时海航就强调,《合作协议》终止后,项目地块将终交由关联方进行开发,后续开发事宜与海航、大连佳尔伦共及大连万科三方无关。

海航还表示,鉴于住宅房地产市场环境和宏观政策发生了重大变化,公司终止本次合作,一方面有利于减少运营风险,另一方面将为公司收回29570万元保证金,有利于优化公司资本结构。总之,符合公司长期发展战略。

只是该次退出直至2017年底才签署相关协议,而且有数千万元投资额或将“打水漂”。

清仓地产

据海航投资2021年4月22日最新公告透露,其直至2017年12月22日方签署《<大连山东路项目合作协议>之终止协议》,并已收到该约定交易款共计3.037亿元,但出让保证金本金尚有6200万元公司尚未收到。

海航投资认为,根据上述情况,基于《大连山东路项目合作协议书之终止协议》及大连市自然资源局《公告》,剩余6200万元保证金本金目前存在无法追缴的风险。

海航系仍在“破产重组”,而对于海航投资而言,此次损失对其早已不好看的财报也有着不小影响。

海航投资这样指出:经与该公司年审会计师沟通确认,公司在2020年期初已累计计提630万坏账准备,本期对大连山东路项目计提坏账准备5570万元,期末坏账准备余额6200万元,本次计提坏账准备对公司年度财务数据有一定影响。

事实上,大连山东路项目只是海航投资剥离房地产业务的其中一个案例,就观点地产新媒体了解,其早在入主亿城股份时就开始了逐步剥离房地产业务的动作。

过往资料显示,海航入主亿城股份的第二个月,便宣布拟出售北京丰台区的燕西华府项目,但由于股东认为资产价值被低估,该出售事项未在第一时间获得股东会通过。

2014年4月,亿城股份再次将燕西华府项目在产权交易所挂牌,此次一起挂牌的还有苏州万成置地100%股权。

至2015年6月,已更名的海航投资再次将北京亿城物业100%股权转让予关联方海航物业管理有限公司。

2015年11月,海航投资更是一次性披露数项剥离动作,包括向海航资管集团转让全资子公司北京亿城房地产开发有限公司、江苏亿城地产有限公司、北京阳光四季花园房地产开发有限公司3家公司的全部股权。此外,海航投资还将其对唐山亿城拥有的4.68亿元债券及对北京亿城持有的2.38亿元债务转手予海航资管集团。

该次资产剥离转让海航投资获益13亿元,也让此前业绩萎缩的海航投资入账近30亿元。

至此,海航投资基本完成对原亿城股份地产业务的“出清”,仅剩天津亿城堂庭、上海的上海前滩项目两项房地产业务。

之后几年似乎再无动静,但事实上海航投资并未停止远离房地产的举动。

2017年1月,海航投资及其全资子公司天津亿城(天津亿城堂庭项目公司)与百年人寿三方签订协议,约定基于公司合计 8亿元债权转股权增资天津亿城为前提,百年人寿对天津亿城增资11.5亿元。

增资后,百年人寿持有天津亿城 48.94%股权,海航投资持有天津亿城 51.06%股权,仍为天津亿城控股股东。

至2018年,海航投资将“上海前滩”项目转让给了福建福晟集团旗下的“上海劢叵”,项目所得计29.80亿元,其中16.2亿元被用于偿还上海信托的债务。

时间走到2020年12月,海航投资表示,海航投资全资子公司天津亿城山水房地产开发有限公司与百年人寿共同签订了《亿城堂庭项目(虹都中心/虹都名苑)不动产销售协议》。根据协议,双方约定由百年人寿购买亿城堂庭项目剩余写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓及车位,项目包括各类物业的总可售面积10.3万平方米及车位1149个,合同总金额12.73亿元。

这项出手也为海航投资的财报带来不俗表现。

2020年度,海航投资实现营业收入12.55亿元,较上年同期上升506.52%;营业利润4.38亿元,较上年同期上升127.78%;2020年度实现利润总额4.37亿元,较上年同期上升100.09%;归属于上市公司股东的净利润3.4亿元,较上年同期上升120.06%。

海航投资表示,本报告期内业绩上升的原因为,公司控股子公司天津亿城山水房地产开发有限公司在报告期内整体出售了其持有的房地产项目实现大额销售收入所致;公司对联营单位及合营单位的投资收益增加所致。

对于这次出售,行业的共识是,“海航投资名下再无房地产项目”,但反转也来得很快——

3月16日,海航投资公告,拟以10.9亿元向百年人寿购回天津亿城48.94%股权份额。交割完成后,海航投资仍将100%控股天津亿城。

且据观点地产新媒体今年早前报道,在前年起,海航内部逐步尝试将美国纽约曼哈顿铁狮门一期项目权益转移至A股平台海航投资,算入最新的增持,经过数番资产腾挪后海航投资已持有该项目的有限合伙基金(LP)“恒兴聚源”71.28%份额。

去年四季度,海航投资还进一步将所持海投一号份额增加至87.48%,后者是铁狮门三期项目的LP。至此,除了截至2019年底仍未开工的二期项目,海航将参与铁狮门一、三期投资开发的权利均转移至海航投资。

在回应深交所的问询函时,海航投资的答复是,“公司本次资产出售行为与前期向关联方收购铁狮门一期、三期项目的逻辑不冲突,有利于维护上市公司和中小股东的合法权益”。

海航投资在“房地产”板块仅有这样一段话:海航投资通过剥离房地产业务,实为转型金融投资平台一次有重要意义的实际行动,代表企业战略转型的决心和信心。通过此次剥离房地产业务,海航投资将轻装上阵,未来将更多的聚焦在金融、投资、基金和养老等极具潜力的核心业务中。

但从今年的几起事件看来,进军房地产很容易,如何全身而退或才是海航投资要烦恼的问题。

世说 | 钩沉里的商业笔记:你能看到多远的过去,就能看到多远的未来。

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